Từ những năm 2000, khi đất nước ta vẫn đang trong quá trình đổi mới thì kinh doanh đất đai, nhà cửa đã là một trong những nghề được coi là hái ra tiền. Đã có rất nhiều đại gia, tỷ phú Việt Nam lớn mạnh, phát triển nhờ kinh doanh bất động sản. Và đến tận bây giờ, thế kỷ của nền công nghiệp hiện đại thì kinh doanh bất động sản vẫn luôn chưa bao giờ hết hot bởi lợi nhuận của ngành này vô cùng lớn.
Chính vì vậy mà sự cạnh tranh của mỗi doanh nghiệp, mỗi cá nhân khi làm nghề này là rất cao. Để có thể "tồn tại" trong giới kinh doanh khốc liệt này, dù có là người mới hay là dân lâu năm trong nghề thì bạn đều cần phải có những kiến thức nhất định. Trong thời đại công nghệ 4.0 như hiện nay, bạn có thể học kinh doanh bất động sản ở bất cứ đâu, chỉ cần bạn có niềm đam mê và sự quyết tâm.
Kinh doanh bất động sản là như thế nào?
Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có đưa ra định nghĩa, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Dù là một nhà đầu tư có kinh nghiệm hay một người mới học kinh doanh bất động sản, bạn cần quan tâm đến hoạt động cho thuê, chuyển nhượng và môi giới bất động sản, các hoạt động khác mang tính chất chuyên ngành hơn và thường áp dụng cho các doanh nghiệp.
10 lý do nên kinh doanh bất động sản
- Thứ nhất, nhà đất, chỗ ở liên quan đến tất cả mọi người. Là một trong ba nhu cầu thiết yếu: Ăn – mặc - ở - của mọi tầng lớp nhân dân.
- Thứ hai, đất đai về cơ bản không sinh sôi thêm ra trong khi dân số, con người và nhu cầu ở, sinh hoạt, kinh doanh ngày càng tăng. Do vậy về lâu dài và chắc chắn thì đất đai ngày càng tăng giá.
- Thứ ba, nhiều người thích đầu tư bất động sản vì đây là kênh đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Ở Việt Nam, nhà đầu tư có thể sử dụng 20% số tiền đề mua tài sản trị giá 100% (ngân hàng cho vay đến 80% giá trị). Trên thế giới, ngân hàng cho vay đến 90% hoặc 100%. Như vậy chỉ cần tài sản tăng giá từ 10%- 20% nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận đến 100%.
- Thứ tư, trong kênh đầu tư bất động sản nhà đầu tư có thể mua một tài sản với giá trị thấp hơn giá trị thực của nó (Ví dụ: Có thể mua được nhà đất trị giá 3 tỷ với giá 2 tỷ hoặc thậm chí 1,5 tỷ- cơ hội mua rẻ hơn so với giá thị trường tại cùng thời điểm đến 50%). Đó là sự khác nhau cơ bản giữa đầu tư Bất động sản và các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán. Điều đó có thật không? Có thật! Người bán bất động sản luôn có những lý do để bán rẻ hơn thị trường. Khi đó là cơ hội cho các nhà đầu tư.
- Thứ năm, khi mua bất động sản nhà đầu tư có thể sử dụng làm tài sản thế chấp để mua thêm tài sản khác, trong khi vẫn giữ và sử dụng tài sản bất động sản đó. Như vậy, nhà đầu tư ban đầu có một bất động sản, có thể dùng bất động sản này làm tài sản thế chấp để mua bất động sản thứ 2, dùng BĐS thứ 2 thế chấp mua BĐS thứ 3, thứ 4...
- Thứ sáu, nhà đầu tư có thể dùng tài sản bất động sản đã mua để cho thuê, kinh doanh trên bất động sản, vẫn sinh lời trong khi không phải bán tài sản.
- Thứ bảy, nhà đầu tư có thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc cải tạo công trình để tăng giá trị của tài sản bất động sản ngay lập tức để kiếm lợi nhuận (ví dụ sơn sửa lại nhà cho đẹp rồi bán hoặc cho thuê lại, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở..). Trong khi vàng và chứng khoán thì nhà đầu tư không thể tác động gì khác ngoài chờ thời gian, diễn biến thị trường hoặc cầu nguyện để công ty mà họ mua cổ phiếu làm ăn tốt để cổ phiếu tăng giá.
- Thứ tám, đất đai tồn tại vĩnh viễn (cơ bản là như vậy, trừ một số công trình trên đất thì có thời hạn và phải cải tạo). Sở hữu nhiều tài sản bất động sản sẽ dễ dàng và nhẹ nhàng hơn nhiều so với sở hữu công ty, cửa hàng kinh doanh. Bạn cũng sẽ không phải mất nhiều chi phí vận hành cho bất động sản so với các tài sản khác. Tài sản của bạn có giá trị thừa kế cho các thế hệ sau.
- Thứ chín là sự phát triển kinh tế xã hội chung của khu vực, việc đầu tư các công trình công cộng của đất nước như hạ tầng như đường giao thông, trường học, công viên… sẽ ảnh hưởng tốt cho việc tăng giá của tài sản bất động sản. Xã hội ngày càng phát triển và bất động sản của bạn ngày càng tăng giá trị.
- Thứ mười là tính độc nhất và duy nhất. Bất động sản có đặc điểm là gắn liền với đất nên không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác. Đặc tính này làm cho tài sản bất động sản có ưu điểm là tại một vị trí, chỉ có một bất động sản duy nhất. Đó là lý do tại sao có những vị trí đắc địa được định giá rất cao, các ô đất ở góc đường, có hai mặt tiền thì giá bán luôn cao hơn những vị trí bình thường bên cạnh.
Những rủi ro khi kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản luôn có muôn hình vạn trạng những kiểu rủi ro tiềm ẩn, người mua, nhà đầu tư thường rất bị động trước những tình huống phức tạp nên cần phải thận trọng và kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Rủi ro vì vướng quy hoạch: Người mua nhà đất không kiểm tra hoặc không thể kiểm tra thông tin quy hoạch của bất động sản, hoặc bên bán biết nhưng không cung cấp thông tin cho bên mua, hoặc cung cấp thông tin sai lệch (vô tình hoặc cố ý).
Vướng thế chấp: Mua một bất động sản đang thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng nhưng chưa được giải chấp tại thời điểm bán là rủi ro có thể khiến bên mua mất cả chì lẫn chài.
Mua phải tài sản đang bị chiếm dụng: Người mua không tìm hiểu về tình trạng tài sản đang tranh chấp hoặc đang bị ngăn chặn hoặc có bên thứ ba đang chiếm dụng để sử dụng, khai thác. Ví dụ thuê, ở hợp pháp, tranh chấp lối đi chung...
Rủi ro vì nhà đất chưa đủ điều kiện bán: Nhà đầu tư nếu không cẩn trọng mua phải nhà đất không hoặc chưa đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch. Mua phải một bất động sản không được phép hoặc không thể giao dịch sẽ làm phát sinh rất nhiều rắc rối liên quan.
Hợp đồng sai chuẩn: Theo quy định, hầu hết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải được thành lập thành văn bản và được công chứng. Tuy nhiên, vẫn tồn tại giao dịch mà các bên ký kết hợp đồng không công chứng (sai quy định), thậm chí có thể chỉ giao dịch bằng giấy tay hoặc bằng lời nói hay chỉ lập vi bằng. Đây là một sai lầm có thể dẫn đến rủi ro mất trắng cho phía bên mua.
Giao dịch không đúng người, không chính chủ: Trường hợp này xảy ra khi bất động sản đang giao dịch thuộc sở hữu chung nhưng chỉ có một bên đứng ra giao dịch hoặc người đứng ra thực hiện giao dịch không phải là chủ sở hữu. Ví dụ, tài sản của vợ chồng nhưng chỉ giao dịch với vợ hoặc chồng mà không có sự đồng ý hợp pháp của người còn lại. Hoặc tài sản của ông bà, bố mẹ nhưng con cháu đứng ra giao dịch.
Thỏa thuận cọc qua loa: Một bên yêu cầu hủy cọc hoặc tiếp tục nhưng bên còn lại không đồng ý và muốn giải quyết theo thỏa thuận. Tuy nhiên, thỏa thuận không rõ ràng, vướng mắc xảy ra. Quá trình mua bán nhà đất tại thời điểm đặt cọc sẽ trở nên đầy rủi ro nếu các bên không có sự thỏa thuận kỹ từ trước hoặc chỉ làm qua loa.
Xung đột về giá, phí, phương thức thanh toán: Nếu người mua không thỏa thuận kỹ về giá cả, phí và chi phí trước đó (đặc biệt là tại thời điểm đặt cọc) dẫn đến không phân định được ai phải chịu khoản chi phí phát sinh. Việc thanh toán theo tiến độ như thế nào, bao nhiêu và bằng phương thức nào nếu không có thỏa thuận kỹ có thể dẫn đến tranh cãi. Khi giao dịch bất động sản có giá trị cao, nếu ngay từ đầu các bên không thỏa thuận rõ ràng về việc thanh toán qua tài khoản phong tỏa (escrow account) mở tại ngân hàng thì có thể vướng thêm xung đột khi thực hiện.
Rủi ro khi né thuế: Bên bán kê khai giá trên bản hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thật đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc vì giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột.
Chất lượng bất động sản không đảm bảo: Bên mua kiểm tra chất lượng nhà đất hời hợt, không đầy đủ hạng mục và không chính thống có thể dẫn đến nhận một tài sản sai với kỳ vọng ban đầu. Điều này có nghĩa là suất đầu tư tiền tỷ đang giảm giá trị đáng kể so với số tiền người mua đã bỏ ra.
Rủi ro vì bị lừa đảo: Chủ sở hữu chỉ có một bất động sản nhưng mang đi đặt cọc, giữ chỗ, bán cho nhiều người bằng giấy tay hoặc bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền. Đây là những loại hợp đồng đầy rủi ro có thể khiến nhà đầu tư mất sạch tiền tỷ nếu gặp phải tình huống lừa đảo này.
Kinh doanh bất động sản cần học những gì?
Trong lĩnh vực bất động sản, có rất nhiều bí quyết kinh doanh. Với những người mới vào nghề, câu hỏi thường hay gặp sẽ là “Kinh doanh bất động sản cần học những gì?”. Trong quá trình va chạm và trải nghiệm thực tế, bạn sẽ nhận ra rằng, với mỗi loại hình bất động sản đặc thù thì sẽ có những bí quyết riêng. Nhưng chắc chắn 8 bí quyết này sẽ là những kiến thức cơ bản & cốt lõi nhất mà một người mới học kinh doanh bất động sản phải biết.
1. Quan tâm đến vị trí
Trong kinh doanh và đầu tư, vị trí của bất động sản là yếu tố hàng đầu và quan trọng nhất tạo nên giá trị của một sản phẩm bất động sản. Nếu biết lựa chọn dự án, sản phẩm có vị trí tốt, tiềm năng phát triển thì cơ hội kinh doanh của bạn đã nắm chắc được khoảng 60-70%. Do đó, với những người chưa có nhiều kinh nghiệm thì đây chính là yếu tố đầu tiên cần phải quan tâm khi học kinh doanh bất động sản.
2. Lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính
Khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào thì việc đảm bảo tài chính là yếu tố rất quan trọng. Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có giá trị lớn. Do đó để trả lời cho câu hỏi kinh doanh bất động sản cần học những gì? thì việc học cách tính toán tài chính chắc chắn là điều không thể thiếu.
Sử dụng đòn bẩy tài chính là cách mà rất nhiều nhà kinh doanh hiện nay áp dụng. Tuy nhiên không phải ai cũng biết cách sử dụng nguồn vốn vay này hiệu quả. Theo lời khuyên của các chuyên gia kinh tế, để tránh gánh nặng trả lãi hàng tháng, các nhà đầu tư không nên vay quá 40 - 50% giá trị bất động sản. Theo đó, nhà đầu tư cần phải tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền phải bán tháo bất động sản dễ dẫn đến thua lỗ.
3. Nên đầu tư vào bất động sản có thanh khoản cao
Những nhà đầu tư có kinh nghiệm, họ thường đưa ra lời khuyên là chỉ nên mua bất động sản có tính thanh khoản cao. Bởi đặc thù của những sản phẩm này là mua bán dễ dàng, nhanh chóng. Học kinh doanh bất động sản chính là học cách tạo ra giá trị gia tăng cho sản phẩm đầu tư. Làm sao có thể ở, hoặc cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất. Đầu tư bất động sản loại này ngoài lợi tức tiền thuê hàng tháng, còn có thêm giá trị gia tăng theo thời gian.
4. Lựa chọn pháp lý, chủ đầu tư uy tín
Không chỉ học cách lựa chọn vị trí, tài chính… mà kinh doanh bất động sản cần học cả những yếu tố liên quan đến pháp lý. Là nhà đầu tư không ngoan, bạn nên lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt.
5. Thuộc lòng bài toán trắc địa
Nên ưu tiên bỏ tiền vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá một m2 xây dựng. Đây là tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ví dụ: đơn giá xây dựng phổ biến hiện nay là 3 triệu đồng một m2 sàn. Nếu giá đất thấp hơn mức này thì quá trình thu hút dân cư rất chậm. Ngược lại những nơi có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh.
6. Hạ tầng xã hội và kết nối giao thông
Người ta vẫn thường nói vui là ở đâu hạ tầng phát triển, ở đó bất động sản “cất cánh”. Ngẫm thấy câu nói rất đúng. Những người đang tập tành học kinh doanh bất động sản cần phải học cách nhìn ra được giá trị của dự án, sản phẩm thông qua sự đầu tư và phát triển hạ tầng trong tương lai. Nếu tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng đang chuẩn bị kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể dự án xa khu trung tâm một chút nhưng đi lại thuận tiện, chắc chắn đây sẽ là dự án sinh lời tốt trong tương lai.
7. Khảo sát dự án vào lúc chiều tối
Có thể điều này sẽ khiến bạn ngạc nhiên, nhưng đây lại là cách làm quen thuộc được các nhà đầu tư áp dụng khi kinh doanh BĐS. Nếu xem và quan sát dự án vào ban ngày sẽ không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư (vì thời điểm này mọi người đều đi làm). Do đó khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm.
8. Chú ý đến cộng đồng dân cư
Lưu ý cuối cùng cần phải học khi kinh doanh bất động sản chính là khảo sát cộng đồng xung quanh dự án đầu tư đề có cái nhìn tổng quan nhất. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh chính là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.
7 điều dân kinh doanh bất động sản phải biết
1. Liệt kê các ý tưởng
Một mẹo trước khi xây dựng kế hoạch đầy phức tạp, đó chính là bạn liệt kê tất cả những ý tưởng ra một tờ giấy. Thu thập tất cả những thông tin quý giá mà bạn nghĩ sẽ có lợi cho mình trong dài hạn.
Tham khảo từ bạn bè, gia đình, các mối quan hệ bên ngoài để có thêm các ý tưởng mới cho công việc kinh doanh bất động sản của mình.
2. Thực hiện nghiên cứu
Có đươc ý tưởng chỉ mới là bước đầu, nhưng biến ý tưởng thành sự thật lại là một nhiệm vụ khó khăn và phức tạp hơn. Để đảm bao cho ý tưởng của bạn có khả năng thực thi, bạn cần chắc chắn rằng chúng phù hợp với thị trường và được khách hàng chấp nhận.
Các công việc nghiên cứu chỉ với một mục đích duy nhất là sản phẩm và dịch vụ sẽ thỏa mãn nhu cầu hoặc giải quyết được vấn đề của khách hàng.
Hãy tìm hiểu xem các đối thủ cạnh tranh trực tiếp trên thị trường là ai, và bạn có thể cung cấp dịch vụ gì vượt trội hơn họ. Bạn tiếp cận tới khách hàng tiềm năng thế nào, và làm sao để được họ chấp nhận bạn.
3. Xây dựng kế hoạch kinh doanh cụ thể
Đây là bước quan trọng và cần thiết nhất để kinh doanh bất động sản thành công. Bạn cần một kế hoạch kinh doanh cụ thể và rõ ràng, sau đó phải bám chặt tới từng đề mục được viết lên.
Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản này phải bao gồm các chi phí dự trù, đồng thời cả doanh thu tăng trưởng dự kiến. Tầm nhìn, nhiệm vụ ngắn hạn lẫn dài hạn.
4. Đầu tư vào thương hiệu
Hình ảnh là mọi thứ. Điều này có vẻ như rất đúng với ngành bất động sản hơn các ngành khác. Sau cùng, khách hàng thường chọn những tài sản mà họ đã có niềm tin từ trước và được tiếp cận một cách trực tiếp.
Thực hiện các chiến dịch marketing hiệu quả để tăng nhận diện của công ty là điều vô cùng cần thiết. Thuê đội ngũ thiết kế để tất cả những ấn phẩm liên quan đến thương hiệu của bạn thật chuyên nghiệp trong mắt khách hàng.
5. Tuyển dụng những người bán hàng giỏi nhất
Kinh doanh bất động sản không có gì khác chính là bán hàng. Do đó, để tìm và tuyển dụng đội ngũ bán hàng tốt đòi hỏi cả thời gian, công sức và tiền bạc nữa.
Đôi khi quá trình đào tạo một người có tố chất bán hàng sẽ ngắn hơn rất nhiều so với người không. Đội ngũ nhân viên này vừa là bộ mặt của công ty khi tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, vừa là huyết mạch nuôi sống công ty hoạt động.
6. Đừng ngại đi xin những lời khuyên
Rất nhiều giới chủ của các doanh nghiệp thường có tính cách khá độc lập. Họ thích được làm cho họ, và tự tay họ làm. Thế nhưng chẳng ai biết hết mọi thứ cả, đặc biệt trong ngành bất động sản thì thông tin là vô cùng quan trọng.
Hãy mở rộng networking, mối quan hệ của bạn, đừng bao giờ ngần ngại hỏi và xin người ngoài những lời khuyên.
7. Đừng quên cảm ơn khách hàng
Cảm kích khách hàng bằng các hành động cụ thể luôn là một nước đi thông minh. Và sẽ khiến họ ghi nhớ về chúng ta mãi mãi. Cho dù người này người kia mà bạn tiếp xúc sẽ không bao giờ trở thành khách hàng của bạn, nhưng bạn bè, gia đình họ, thì có thể. Vậy hãy để ý và trân trọng họ, để lại trong mắt họ những ấn tượng tốt đẹp.
Marketing truyền miệng chính là hình thức marketing có tỉ lệ chuyển đổi thành sale hiệu quả nhất.
Bài viết liên quan
Bài viết xem nhiều
